Cómo no pasarte del presupuesto fijado en tu reforma

Uno de los aspectos más importantes a la hora de empezar el proyecto de reforma de vivienda es saber exactamente cual es el presupuesto con el que se cuenta y cumplirlo. Es muy habitual, encontrarnos con clientes, que tienen en mente una horquilla de presupuesto, irreal respecto a tipo de reforma que quiere realizar. 

Por este motivo nosotros siempre ofrecemos un primer presupuesto una vez realizada la visita y analizado el estado actual de la vivienda y los puntos que deseamos modificar.

Una forma sencilla de poder cumplir con un límite de presupuesto a la hora de encarar una reforma integral es conocer de primera mano, como trabajan las empresas profesionales de este tipo de servicios para el hogar.

Partidas que encarecen más una reforma integral

Dentro de una reforma integral, siempre hay partida que encarecen más una reforma, como vamos a detallar a continuación.

• Cambios estructurales en la vivienda. En esta partida podemos incluir apertura de huecos en muro de carga o sustitución de vigas o pilares.
• Sustitución y movimientos de puntos de agua. Aquí podemos incluir, mover el contador de agua, sustituir o añadir puntos de agua en nuevas ubicaciones.
• Cambio del sistema de electricidad. En especial es costoso sustituir un cuadro de luz o añadir puntos de luz que necesiten la realización de rozas para poder conducirlos y conectarlos.
• Cambio de alicatado. En este punto estaría la demolición de viejos alicatados, el maestrado de paredes y la colocación de un nuevo alicatado.
• Alisado de paredes y techos. En especial si las paredes presentan grietas o desperfectos que puedan necesitar de un emplastecido de las paredes posterior al alisado y previo a la pintura.
• Calidades que se quieras emplear. En este punto habría que resaltar las calidades en elementos cómo las nuevas ventanas, puertas, suelos, alicatados principalmente.

Son estos los puntos que más modifican un presupuesto de reforma integral y que en función del presupuesto con el que contemos podemos ajustar, añadir o eliminar para que se ajuste a nuestras necesidades, gasto y planteamiento que necesitemos cumplir a la hora de ejecutar una reforma de nuestra vivienda.

Cómo ahorrar en una reforma integral

Es posible que se esté en la situación de necesitar realizar una reforma integral de una vivienda, pero que se cuente con un presupuesto limitado. 

Las reformas completas conllevan en la mayoría de los casos cambio de instalaciones eléctricas, de fontanería, modificaciones estructurales o de distribución que conllevan un alto coste a la hora de elaborar un presupuesto. En la mayoría de los casos hay una serie de gastos "fijos" que es difícil de rebajar, pero si existe una serie de puntos que podemos realizar como propietarios para rebajar el coste total de una reforma de manera sensible.

Comparar presupuestos

Una de las primeras acciones que se pueden ejecutar para rebajar los costes de una reforma integral es pedir varios presupuestos a empresas profesionales de reformas. Cada empresa tiene unos gastos fijos diferentes y juega con un margen comercial distinto por lo que es posible tener precios de empresas serias y profesionales con desviaciones de hasta el 10%. Siempre hay que comparar que los servicios ofrecidos sean los mismo, a través de un presupuesto completo y desglosado.

Realizar nosotros los trámites administrativos

Dentro de los trámites a realizar como la comunicación previa, licencia de obra menor, las licencias de obras mayor, o el impuesto de obras ICIO, pueden realizarse por nuestra cuenta o través de la empresa de reformas. Realizar estos trámites tiene un coste y nos lo podemos ahorrar y decidimos invertir nuestro tiempo en gestionarlo por nuestra cuenta.

Elegir una tarima sintética

Uno de los gastos a nivel de materiales, más alto son lo que supone el cambio de suelo. Dentro de las opciones disponibles podemos elegir entre materiales nobles y naturales como mármol granito o maderas o decantarse por materiales sintéticos. Uno de los más elegidos por su relación calidad precio son los suelos de tarima laminada. Es este material podemos elegir entre centenares de colores, texturas, formas, acabados, durezas y calidad, con lo podremos elegir una tarima que se ajuste a la perfección a las necesidades y gustos personales.

Buscar materiales en oferta

Otro de los gastos más elevados en una reforma integral son lo que están relacionado con los suministros de materiales. Nos referimos a azulejos,  puertas, ventanas, enchufes, sanitarios, etc. Es posible aprovechar las ofertas puntuales o materiales en liquidación para rebajar de una forma importante el montante de una reforma integral de esta manera.

Comprar electrodoméstico outlet

Otro de los puntos donde podemos rebajar la factura final de la reforma integral, es en la elección de los electrodomésticos del hogar. En este punto, es posible acudir a a tiendas con una sección de electromésticos reacondicionados, en oferta o con pequeñas taras, con lo que es posible rebajar el precio final de hasta el 50%.

Los 5 puntos que más encarecen una reforma

Nuestros años de experiencia en el mundo de la reformas, no permiten conocer de primera mano, el precio que supone reformar una vivienda. Dentro del total de las partidas que conforman una reforma integral de una vivienda, hay elementos que siempre encarecen una renovación de un piso.

Se trata de elementos puntuales de una vivienda, que pueden suponer por sí solos más del 50% del total del precio de una reforma. Con esto no queremos decir que se deban evitar, ya que eso depende de las necesidades del cliente y el estado de la vivienda, pero si es muy interesante saberlo, de cara a crearse una idea de lo caro o barato que puede suponer renovar una vivienda en función de nuestra ideas, gusto y necesidades.

A continuación vamos a indicar que 5 puntos son las partidas que hacen encarecer más la reforma integral de una vivienda.

Realizar trabajos estructurales

Los trabajos estructurales son aquellos que implican trabajar o modificar elementos estructurales de una vivienda. Estos son los muros de carga, los pilares y las columnas. Se trata de los elementos que permiten que una vivienda se mantenga en pie, por ello de lo precavido y cauto que hay que ser a la hora de modificarlo. Por ello a la hora de realizar este tipo de trabajos, hay que contar con la experiencia de un arquitecto o aparejador de que nos haga un estudio de cargas para poder modificar dichos elementos. Al coste de los honorarios de este profesional y el proyecto hay que sumar las tasas administrativas y los propios trabajos, los que hace que este tipo de modificaciones encarezcan en gran medida el presupuesto de una reforma integral.

Tener que renovar las instalaciones de fontanería y electricidad

Cuando disponemos o adquirimos una vivienda antigua, es muy posible que a la hora de realizar una reforma completa aprovechemos para renovar estas instalaciones. Se trata de trabajos que requieren de la mano de obra de fontaneros y electricistas profesionales. Puntos como mover el contador de agua, modificar tomas de agua, renovar bajantes, cambiar el cuadro de luz, instalar nuevos puntos de electricidad, entre otros, están entre las partidas con un coste mayor en cualquier reforma de vivienda que deseemos realizar.

Emplear materiales nobles

A la hora de elegir materiales para emplear en elementos como: suelos, puertas o paredes, el tipo de material empleado puede incrementar su coste hasta más de 10 veces que otros materiales más comunes. Como ejemplo podemos poner los materiales empleados para los suelos o paredes de un baño, en los cuales el empleo de materiales nobles como el mármol o el ónix pueden hacer encarecer exponencialmente una reforma. De igual manera otros elementos de una reforma como los suelos, en los que el cliente puede decantarse por una tarima de madera maciza puede hacer que se incremente el precio de forma notable frente otras alternativas más económicas como la tarima laminada o el suelo cerámico.

El tipo de IVA

Este punto es muy importante ya que el tipo impositivo al que puede ir una reforma puede ser del 10% o del 21%. En todo caso no es algo que podamos elegir libremente si no que para poder optar a una 10% se deben cumplir una serie de puntos, entre los que están: 

• La vivienda reformada es de uso particular y el beneficiario de la obra y destinatario de la factura es siempre una persona física para un uso exclusivamente residencial, es decir, no se puede aplicar a una reforma de unas oficinas.
• Tiene que pasar un mínimo de 2 años desde la construcción o última rehabilitación de la vivienda.
• El coste de los materiales que se aportan a la obra no puede superar el 40% del total del importe invertido en la reforma.

Las ventanas ultraeficientes

Por último unos de elementos más caros en cualquier reforma es el tipo de carpintería a emplear, si bien contar una ventana altamemente eficiente nos permitirá una gran rebaja de la factura eléctrica en un futuro, se trata de elemento de una coste elevado. Ventanas con acristalimiento doble o triple, con gases inertes entre sus cristales o tratamiento para el control solar puede hacer encarecer una ventana de forma exponencial, pudiendo alcanzar cada ventana precios de hasta 3.000€ en ventanas de una medida estándar como de 120cm X 90cm.

¿Es rentable comprar un local para convertirlo a vivienda?

Es, desde luego, un tema complejo y muy de moda en la actualidad.

Se ha extendido la idea de negocio de comprar un local reformarlo convertirlo en vivienda para vivir o para volver a vender o alquilar.

En teoría es un negocio muy rentable. Los locales son construcciones que en la actualidad son bastante más baratas que las viviendas. Las reformas de viviendas son siempre rentables, ya que suben mucho el valor del inmueble.

No era así en el pasado, pero por diversos motivos se han abaratado bastante.

La venta online y las entregas a domicilio están haciendo que los negocios a pie de calle no sean tan rentables.

Por eso han bajado tanto de precio. Estos locales están situados en planta baja o sótano.

Pero comprar un local y convertirlo en vivienda para vivir no es tan sencillo.

• Rentabilidad y coste de adquisición. Para examinar su rentabilidad, en primer lugar debes tener en cuenta todos los gastos asociados a la compra.

• Hay que sumar los impuestos los gastos de notaría y la hipoteca si se necesita.

• Riesgo. Pero el punto más importante para este tipo de negocios es el riesgo que conlleva. Para convertir un local en vivienda necesitaremos una cédula de habitabilidad.

Para ello será necesario que el local reúna una serie de puntos necesarios. Principalmente son las ventanas y la ventilación, pero hay otros tantos que es necesario revisar con un arquitecto que esté bien informado de la comunidad Autónoma en la que se desea realizar ese negocio.

El riesgo mayor, y es el motivo por el que si sale bien es rentable, es conseguir convertir el local a vivienda.

En muchas ocasiones se necesita el consenso de todos los vecinos, y eso es algo que puede resultar difícil. Existe el riesgo de comprar un local y no poder convertirlo en vivienda.

• Características de la vivienda. Por último hay que tener también en cuenta las características de la vivienda resultante.

Será una vivienda a pie de calle, con normalmente poca luz, en la que será necesario instalar barrotes o elementos de seguridad, y que será con una distribución posiblemente extraña para aprovechar al máximo la luz natural.

En definitiva este tipo de negocios depende del perfil del riesgo del inversor. Nosotros consideramos que tiene un riesgo alto ya que en caso de no poderse ejecutar es un problemón haber comprado el local y conlleva grandes pérdidas.

Sin embargo en el caso de correr el riesgo y conseguirlo que es lo normal si se está bien asesorado, el negocio será rentable. Aunque en los últimos años algo menos ya que se puso muy de moda, y ya no es tan beneficioso.

Consulte siempre con una empresa especializada en reformas integrales antes de realizar un trabajo como este.

Reformas estructurales en una vivienda.

A la hora de encarar una reforma completa en una vivienda, es posible que se necesiten realizar modificaciones en la misma que supongan un cambio en la estructura de la vivienda, destinados a eliminar elementos divisorios de un piso o cambiar su distribución para convertirlo en un espacio diáfano.

En estos casos las personas que realizan las intervenciones deberán aumentar las precauciones ya que son intervenciones que deben respetar la capacidad de carga de estos elementos para asegurar su correcto funcionamiento.

Elementos estructurales más comunes.

• Pilares. Es un elemento alargado, en forma rectangular o cilíndrica, destinado a recibir cargas de compresión que le viene de arriba para transmitirlas al suelo. Es muy común encontrarlas en las viviendas o bien independientes o integradas en un muro.
• Dinteles. Es el elemento superior que permite crear vanos en los muros para conformar puertas o ventanas en las viviendas.
• Vigas. Es un elemento estructural que normalmente se colocan en posición horizontal, que se apoyan sobre los pilares, destinados a soportar cargas sobre ellas.
• Muros de carga. Son paredes que cuentan con una función estructural y que además de dividir dos espacios soportan el peso del edificio.
• Forjados.  Son un elemento estructural, horizontal o inclinado (cubiertas), que soporta su propio peso, y las transmiten al terreno a través de vigas, pilares o muros.

Requisitos para modificar elementos estructurales de una vivienda.

Según el artículo 7.1 de la LPH:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad."

Por ello cuando se modifican elementos estructurales, se requiere una licencia de obra mayor y la participación de un arquitecto, el cual deberá elaborar un proyecto técnico visado. Además, para cualquier modificación estructural se necesita también pedir permiso a la comunidad de propietarios.

Por ello si quiere realizar una modificación estructural en su vivienda le recomendamos que acuda a una empresa especializada en reformas integrales, para que puedan ayudarle de la forma precisa que necesita y evite cualquier problema en remodelaciones de gran calado.

Reformar una vivienda antigua

Las viviendas que poseen cierta antigüedad son un reto, en la mayoría de los casos. Además de encontrarnos con unos sistemas de fontanería y electricidad, en muchos casos sin renovar, se le une la disposición de las estancias y espacios de la casa muy compartimentada y con grandes pérdidas de espacio útil.

Dentro nuestra empresa de reformas, podemos dar una respuesta profesional y capacitada en este tipo de reformas de pisos antiguos, gracias a nuestra experiencia, formación y cualificación. A continuación nos gustaría destacar cuales son los puntos de intervención principales en este tipo de reformas de viviendas.

Renovación de las instalaciones

Como hemos indicado, cuando una persona se encuentra ante la reforma de un piso de un número de años, la primera pregunta que se debe hacer, es como se encuentra la situación de la vivienda a nivel de sus instalaciones.

En lo que respecta a la fontanería, es común encontrarnos en este tipo de vivienda tuberías de cobres, las cuales con el paso del tiempo tienden a deteriorarse más rápido que las actuales de PVC. Esto provoca pérdidas de agua, y tuberías con una reducción importante en el caudal de agua. Por ello, es recomendable, en el caso de realizar una reforma integral cambiar todas estas instalaciones, para evitar problemas en un futuro próximo.

Otro de los aspectos a revisar es el estado de la electricidad. En este tipo de viviendas nos encontramos a menudo instalaciones de luz desfasadas con instalaciones trifásicas, ausencias de puntos de seguridad y cuadros de luz con los automáticos de acuerdo a las necesidades y requeridas de seguridad que se demandan actualmente. Por ello de nuevo es conveniente realizar un cambio y actualización de estas instalaciones.

Mejora de los espacios disponibles

Como indicábamos, este tipo de viviendas responden a unas necesidades, gustos y tipo de construcción muy diferente a las actuales. Se trata de viviendas muy compartimentadas, con poco espacio de la luz y con grandes zonas perdidas como largos pasillos, hall de entrada o estancias como comedores separados del salón.

En estos casos la tendencia actual, es de unificar espacios, permitiendo una mayor permeabilidad, a la vez que se gana espacio útil y se permite una mayor entrada de la luz natural. Actuaciones como la de unificar el salón o comedor de con la cocina, integrar hall a otras estancias o eliminar en la medida de los posible espacios como pasillo o zonas perdidas son muy habituales.

Si quieres un asesoramiento o presupuesto para la renovación de un piso antiguo no dudes en ponerte en contacto con nuestra empresa de reformas integrales.

Ayudas a la rehabilitación de viviendas con Fondos Europeos

El parque de viviendas español, destaca por su antigüedad (más de la mitad de las construcciones son anteriores a 1980) y la poca eficiencia energética de los inmuebles (más del 80% de las viviendas en España tiene una mala nota en el certificado de gasto energético). 

Gracias a la implantación de los fondos europeos "Next Generation EU" se busca rebajar el consumo energético de las viviendas que suponen el 30% de las emisiones de CO₂ y un alto consumo energético para las personas que lo habitan.

En concreto los propietarios pueden optar a estas ayudas, sea primera vivienda o no. El importe de las ayudas obtenidas dependerá del grado de ahorro energético tras realizar una reforma para mejorar la eficiencia energética en su vivienda.

Algunas de las intervenciones que se pueden realizar para mejorar el consumo energético serían:

• Las ventanas: el cambio por unas más eficientes permiten en invierno, reducir la pérdida energética y verano mejorar la protección de la luz solar.
• Sistemas de climatización: el cambio por aparatos más eficientes y menos contaminantes, como la bomba de calor o el suelo radiante, permite reducir de forma notable el consumo.
• Iluminación: El uso de bombillas de tipo led, que consumen mucha menos electricidad, es una de las reformas más sencillas, que se pueden combinar son sistemas de domótica.
• Electrodomésticos: La renovación de aparatos, como el frigorífico, la lavadora, el lavavajillas o el televisor, por aparatos más eficientes, permite reducir de forma notable el consumo eléctrico.

En el caso de los propietarios de viviendas habituales o pisos alquilados pueden beneficiarse de una de estas dos ayudas:

• Las viviendas que rebajen un 7% la demanda de calefacción y refrigeración, optan a una deducción del 20%, con un máximo de 5.000 euros por vivienda al año. 
• Por otra parte, las reformas que reduzcan el consumo de energía no renovable de la vivienda un 30% o mejoren la calificación energética a A o B podrán beneficiarse de una deducción del 40%, con un máximo de 7.500 euros al año.

A estas deducciones hay que descontar las subvenciones directas que pueden ofrecer las Comunidad Autónomas. Además, estas ayudas públicas están exentas de tributar en el IRPF.